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個人がマイホームを売却した場合、所得税上、税金が安くなる様々な特例が認められています。
今回は、売却益が生じた場合の「3,000万円の特別控除の特例」についてまとめます。



 

1. どんな制度?

個人が、居住用財産(マイホーム)を売却して利益が生じた場合、譲渡所得(売却益)の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例です。

 
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2. 主な要件

  • 居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡
  • 実際、所有者自身が居住していた家屋等(住民票だけ、別荘などは×)
  • 譲渡する居住用財産につき、他の課税特例の適用を受けていない
  • 売却相手が、配偶者や直系血族など「特別の関係者」でないこと



 

3. 留意事項

迷いそうな論点を、以下にまとめておきます。

 

居住・所有期間の制限は? 特になし。
住宅ローン控除の併用は?
  • 住宅ローン適用年&その前後2年ずつ(5年間)は適用不可
    (租措法41)
  • もし、譲渡前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要( 租措法41の3 ①)。
単身赴任の場合は 単身赴任等により所有者自身が住まなくなった場合も、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能(租措法31の3-2)。
土地のみの譲渡は?
  • 建物取り壊し&土地のみを譲渡する場合も、一定要件を満たす場合は、特例適用が可能(租措法35-2)
  • 家屋を所有したままで、敷地のみの譲渡は適用不可
店舗併用住宅は?
  • 居住用部分については、特例適用が可能。
  • 居住用面積がおおむね9割以上の場合には、全部を居住用財産として特例の適用ができます(タックスアンサーNO3452)。
共有の場合は
  • 共有者それぞれで要件を判断し、別々に特例の適用が可能
  • 共有者全員で合計3,000万円ではなく、共有者1人につき最高3,000万円まで特例の適用が可能(タックスアンサーNO 3308)。



 

4. 他の制度との併用

居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係をまとめておきます。

空き家売却時の3,000万特別控除 併用(合わせて3,000万円まで)
(租措法35条、みなす規定あり)
居住用財産の買い替え特例 併用不可
所有期間10年超軽減税率の特例 併用
住宅ローン控除 原則併用不可(一定の年数につき)

 
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