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個人が、不動産を売却した時の税金ってどのように決まるんでしょうか?
売却額は?諸費用は差し引けるの?など・・悩ましい論点盛りだくさんです。

不動産を売却した場合は、「譲渡所得」と呼ばれるものを算定します。この「譲渡所得」に対して「所得税」がかかります。

なので、まずは譲渡所得の算定方法を押さえなければいけません。

1.譲渡所得の算定方法

簡単にいうと、「売却代金」から「今までに支払った費用」を差し引いた額ですね。

譲渡所得=売却収入-(取得費+売却費用)

(特別控除等は、上記の「譲渡所得」を算定後、その後差し引きます)

 

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今回は、このうち、売却収入と、売却費用についてまとめますね。次回は、取得費についてまとめます。

2.売却収入って何?

不動産の売却代金のことです。

一点、注意があります。
売却の際に「固定資産税の精算金」(※)が入金されるケースがあります。
この固定資産税精算金も、譲渡収入に含まれますので注意しましょう。

また、売買契約以外に、別途実測精算金や、持ち回り保証金などがある場合も含めます。

 

(イメージ)

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(※)固定資産税の精算金って?
固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日といいます)現在、所有者として登記されている方が、その年1年分を支払います。
つまり、固定資産税は、1月1日以降に売却した場合でも、あくまで1月1日に登記されている方に「全額納税義務」があります。

しかし、例えば不動産を1月末に売却した場合には、新しい所有者が翌年1月1日まで11か月間所有するにもかかわらず、固定資産税は負担しない不公平感が生じます。
そこで、不動産取引の慣行上、売却時に、「所有期間に応じて」固定資産税負担額を「当事者間」で精算することが多いです。
これが「固定資産税精算金」と呼ばれるものです。買主から売主に、12月末までの分を支払います。

ただし、この「精算」は、あくまで当事者間での取引にすぎず、不動産売買に関する売買代金の一部とされますので、以下の点に注意が必要です。

  • 建物に関する固定資産精算金には「消費税」が課せられる。(土地は非課税)
  • 固定資産税精算金も「売却収入」に含まれる ⇒ 「譲渡所得」の課税対象

(その他~譲渡収入に含まれるもの)

  • 遺産分割の際に、「代償財産」として他の相続人に不動産を引き渡した額
    (所基通 33-1の5)
  • 離婚の際に慰謝料として不動産を財産分与(所基通 33-1の4)


3.売却費用って?

名前のとおり、売却する際にかかった費用です。売却費用には、「売却するために支出した交通費」なども含まれますので、もれなく集計しましょうね!

 

(イメージ)

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売却費用○ 売却費用×
  • 土地建物を売るための仲介手数量・測量費用・鑑定料等
  • 登記費用や登録免許税・印紙税(売主が負担したもの)
  • 売却するための立退料
  • 売却のための建物取壊費用と建物損失額(※)
  • 売買契約後に支払った違約金(高い価額で売却するためなど)
  • 資産の譲渡価額を増加させるために支払ったリフォーム代
  • 売却交渉のための交通費・通信費
  • 売却するにあたっての税理士・弁護士等相談料
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
  • 資産の維持管理のための費用(修繕費や固定資産税など)
  • 物件の抵当権抹消費用
    (売買の直接費用ではない
    所基通33-7)
  • 引っ越し費用など
  • 売却するための借地権立退料⇒借地権の場合は取得費となる(所基通 33-11の2、38-4の2)

 

(※)たとえ、売買が土地だけでも、土地を売却するために「建物」を取り壊す場合は、取り壊し費用だけでなく、「建物の未償却残高」も含まれます。

次回は、譲渡所得のもう一つの構成要素「取得費」のお話をします。

 

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