No181.マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例・10年超軽減税率とは？/住宅ローン控除との併用は可能か？

個人が不動産を売却した場合、損が生じる場合は所得税は課税されませんが、利益が生じる場合は原則として所得税等が課税されます。

ただし、一定要件を満たすマイホームを売却する場合は、売却益3,000万円までは税金が課税されない特例が認められています。

また、売却益が3,000万円を超えた場合でも、所有期間10年超のマイホーム売却については軽減税率が定められています。

今回は、売却益が生じた場合の「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率」についてまとめます。

１．　売却益3,000万円特別控除の特例とは？
２．　所有期間10年超の軽減税率とは？
３．　3,000万円特別控除と軽減税率の併用はOK
４．　（ご参考）平成21年・平成22年取得土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除の特例
５．　相続と3,000万円特別控除の関係
６．　参照URL
７．　Youtube

１．　売却益3,000万円特別控除の特例とは？

個人が、居住用財産（マイホーム）を売却して利益が生じた場合、譲渡所得（売却益）の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例です。つまり、マイホームを売却する場合は、利益が3,000万円までは、所得税・住民税とも課税されません。
この制度は、マイホームの買換えは要件として要求されていません。

（１）　主な要件

マイホーム売却の「3,000万円」の特別控除の主な要件と、留意事項を記載します。

要件	留意事項
住んでいる建物又は土地建物を、居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡	実際住んでいない場合や、別荘などは×。住民票だけを移しても×。土地のみの売却の場合は特例適用不可（建物取壊＆売却は、一定要件満たせばOK、租措法35-2）。単身赴任等により所有者自身が居住していない場合でも、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能（租措法31の３-2）。
売却年の「前年及び前々年」に各種特例を受けていないこと。	各種特例とは、マイホーム売却益3,000万特別控除の特例（この特例）・譲渡損失の損益通算等の特例・マイホーム買換え特例・交換特例のこと。売却年度は、この特例と「買い替え特例・交換特例」との併用も不可「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）はOK
家屋や敷地等につき、収用等の場合の特別控除等の特例適用を受けていない
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。	生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む

なお、3,000万円特別控除の特例は、居住期間・所有期間の制限は特にありません。

（２）　一定期間住宅ローン控除との併用は×

入居年前々年～入居年翌年から3年目まで（計6年間）に、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください（租法41㉑）
なお、当該規定は、新しく購入したマイホームつき「住宅ローン控除」を受ける場合の制限です。売却した側のマイホームの住宅ローン控除は関係ありません。
前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要となります（租措法41の3 ①）。

（３）　共有や店舗併用住宅は？

共有の場合は	共有者それぞれで要件を判断し、別々に特例の適用が可能。共有者全員で合計3,000万円ではなく、共有者１人につき最高3,000万円まで特例の適用が可能（タックスアンサーNO 3308）。
店舗併用住宅は？	居住用部分については、特例適用が可能。居住用面積がおおむね9割以上の場合には、全部を居住用財産として特例の適用が可能（タックスアンサーNO3452）。

（４）　土地建物が別々の所有の場合は？

3,000万円特別控除の特例は、原則として家屋に対する特例のため、敷地は、家屋の適用に「従属して」適用が可能という関係にあります。したがって、土地のみの譲渡は、原則的に特例の適用除外となります。
しかし、例えば、夫婦で土地建物をそれぞれ別々に所有しているなどの場合は、実態にそぐいません。
そこで、例外的に、一定要件を満たす場合、建物で適用した3,000万円特別控除の「控除不足額」の範囲内で、土地所有者についても、3000万円の特別控除の適用が認められます
（タックスアンサーNo.3311、租通35-4、所基通2-47）。

つまり、まずは建物所有者が、建物につき「3,000万円の特別控除」の適用を行い、控除できなかった「控除不足部分」につき、土地所有者が3,000万円の特例適用が可能ということになります。

（要件）

建物とともに土地等を譲渡
建物所有者と土地所有者が親族関係かつ生計一にしている
建物所有者と土地所有者がともにその建物に居住

（５）　添付書類

譲渡所得の内訳書
譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど

２．　所有期間10年超の軽減税率とは？

所得の計算方法は、①他の所得と合算して計算する「総合課税」と、他の所得とは分離して計算する「分離課税」の2種類に区分されます。今回の土地・建物の売却に係る所得は「譲渡所得」「分離課税」となります。
分離課税については、税率があらかじめ決められています。下記の通りです。

（１）　税率

①原則

原則的な不動産売却（マイホームも含む）に関する所得税等の税率（分離課税）は、下記の通りです。
所有期間5年以下、5年超で区分されます。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）	39.63% （所得税30.63％、住民税9％）
所有期間5年超（長期譲渡所得）	20.315%　（所得税15.315％、住民税5％）

②所有期間10年超の軽減税率の特例

　
所有期間10年超（売却年の1月1日時点）のマイホームについては、「軽減税率の特例」が認められています。

譲渡益6,000万円以下の部分	軽減税率14.21％（所得税10.21％、住民税4％）
譲渡益6,000万円超の部分	軽減税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

（２）　主な要件

要件	摘要
住んでいる建物又は土地建物を、居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡	上記１．（１）「3,000万円」の特別控除と全く同じ実際住んでいない場合や、別荘などは×。住民票だけを移しても×。土地のみの売却の場合は特例適用不可（建物取壊＆売却は、一定要件満たせばOK、租措法35-2）。単身赴任等により所有者自身が居住していない場合でも、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能（租措法31の３-2）。
売却年の1月1日時点で、家屋や敷地所有期間がともに10年を超えている
売却年の前年及び前々年に、この特例を受けていない
売却した建物や土地につき、マイホーム買い換えや交換特例など他の特例を受けていない	マイホーム売却時の「3,000万円」の特別控除の併用は可能
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでない	上記１．（１）「3,000万円」の特別控除と全く同じ生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む

（２）　一定期間住宅ローン控除との併用は×

10年超の軽減税率の適用についても、3,000万円の特別控除と同様の制限があります。
入居年前々年～入居年翌年から3年目まで（計6年間）に、所有期間10年超の軽減税率の特例適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください。
なお、当該規定は、新しく購入したマイホームつき「住宅ローン控除」を受ける場合の制限です。売却した側のマイホームの住宅ローン控除は関係ありません。
前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要となります（租措法41の3 ①）。

また、当該規定は、「入居年前々年～入居年翌年から3年目まで（計6年間）」以外は、住宅ローン控除ができるという規定ではありません。
当該期間内に「3,000万円特別控除」を適用した場合は、住宅ローン控除自体が適用できないとする規定となりますのでご留意ください。

（３）　添付書類

譲渡所得の内訳書
譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
売却した居住用財産の登記事項証明書

３．　3,000万円特別控除と軽減税率の併用はOK

3,000万円特別控除と、10年超軽減税率の併用は可能です。
併用する場合は、まず、3,000万円の特別控除額を譲渡所得の金額から控除し、控除してもなお残った所得につき「軽減税率」を適用します。

（例）
●マイホームを1億円で売却した。取得費（＝売却原価）は2,000万円とする
　⇒譲渡所得8,000万円
●上記マイホームは、10年超居住しているものとし、その他特例の要件は満たすものとする。

（1億円－ 2,000万円）‐ 特別控除3,000万円＝ 5,000万円（課税対象）
5,000万円 × 14.21％（10年超の軽減税率）＝ 710.5万円（所得税＋住民税合計）

４．　（ご参考）平成21年・平成22年取得土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除の特例

別途の制度で、土地につき、平成27年以降に売却することで、1,000万円の特別控除を受けられる特例があります。平成20年のリーマンショックによる緩和措置的な特例です。
（租特法35条の2）
マイホームに関わらず土地全般に認められる特例である点が特徴です。
ただし、居住用の3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例等との併用はできません（住宅ローン控除との併用は可能）。

この特例は・・税理士でも忘れやすい特例ですので、特に注意です。

５．　相続と3,000万円特別控除の関係

相続税上、宅地等の相続税評価額につき、最大80％の減額ができる「小規模宅地等の特例」の制度があります。
当該制度は「自宅として利用していた土地」に適用される制度のため、相続前に売却してしまうと、「特例の利用ができない」ということになります。
例えば、親子で一緒に住んでいる自宅などの場合、相続前に、自宅を売却して今回の「3,000万円売却益特別控除の特例」を使うのか、売却せず相続したうえで「小規模宅地等の特例」を使うのか、どちらが得なのか？考慮しておく必要があります。