No122.【計算例付】不動産譲渡所得の算定方法/譲渡収入・譲渡費用・取得費の内容は？減価償却費・リフォーム費用・登記費用等の取扱い

個人が不動産を譲渡した場合は、所得税が課税されます。
ただし、所得税は、譲渡した収入額全額に課税されるわけではなく、譲渡する際の費用や、取得費（取得に要した費用）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。

そこで今回は、譲渡所得算定時の「譲渡収入」「譲渡費用」「取得費」に該当する具体例をご紹介し、例題を用いて、譲渡所得の算定方法につき解説します。

１．不動産譲渡所得の算定方法
２．不動産譲渡収入とは？
３．譲渡費用って？
４．取得費とは？
５．譲渡所得算定の計算例
６．参照URL
７．Youtube

１．不動産譲渡所得の算定方法

不動産譲渡所得は、以下の式で算定されます。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）

また、マイホーム売却の3000万円の特別控除等がある場合は、上記の譲渡所得から「特別控除額」を差し引きます。

２．不動産譲渡収入とは？

不動産譲渡収入とは、不動産の「売却価格」のことです。
譲渡収入については、基本的には売買契約書に記載されている金額となるため、あまり迷う論点はありませんが、「固定資産税精算金」の取扱いには注意が必要です。

（１）　固定資産税精算金とは？

固定資産税は、1月1日（賦課期日）現在、所有権登記されている方に、全額納付義務があります。したがって、期の途中で取得した方は、原則として、翌年1月1日まで固定資産税の負担は生じません。
しかし、例えば極端な例ですが、不動産を1月2日に売買した場合、買主は、翌年1月1日までほぼ1年間所有するにもかかわらず、固定資産税を負担しないのでは・・売主買主間で「不公平感」が生じます。

そこで、不動産取引の慣行上、売買契約時に、当事者間で「所有期間に応じた固定資産精算金」の授受を行います。買主が、売主に、購入日～12月末までの未経過固定資産税等に相当する額を支払います（例　1月2日に売却。2022年1月1日売主固定資産税365,000円負担　⇒365,000円×364/365＝364,000円　買主は売主に支払）。

当該「固定資産税精算金」は、あくまで当事者間の売却価格の調整対価と位置付けられ、売買代金の一部とされます。したがって、譲渡所得算定時の「譲渡収入」に含まれます。

（２）　建物対応「固定資産税精算金」は消費税課税取引

上記の通り、固定資産税精算金は売買代金の一部と取り扱われるため、「建物部分」の固定資産税精算金は「消費税課税取引」となります（土地部分は非課税）。

（３）　その他～譲渡収入に含まれるもの

売却代金以外の「実測精算金」や、「持ち回り保証金」
代償分割の際に、代償財産として他の相続人に不動産を引き渡した額（所基通　33－1の5）
離婚の際の慰謝料として財産分与した不動産（所基通　33－1の4）

３．譲渡費用って？

譲渡費用とは、売却する際にかかった費用です。売却価値を高めるための「リフォーム代」や「交通費」なども含まれます。譲渡費用として認められるものと、認められないものを例示すると、以下の通りとなります。

譲渡費用○	譲渡費用×
●売買仲介手数料・測量費・鑑定料、広告料等 ●登記費用や登録免許税・印紙税（売主負担の場合） ●（売却するための）借家人等への立退料、違約金 ●売却のための建物取壊費用と建物損失額（※） ●譲渡価額を増加させるためのリフォーム代 ●売却交渉のための交通費・通信費 ●売却するにあたっての税理士・弁護士等相談料	●資産の維持管理費用（修繕費や固定資産税など） ●抵当権抹消費用　（売買しなくても発生するため譲渡費用ではない） ●引っ越し費用など ●税理士報酬

譲渡費用○

譲渡費用×

●売買仲介手数料・測量費・鑑定料、広告料等
●登記費用や登録免許税・印紙税（売主負担の場合）
●（売却するための）借家人等への立退料、違約金
●売却のための建物取壊費用と建物損失額（※）
●譲渡価額を増加させるためのリフォーム代
●売却交渉のための交通費・通信費
●売却するにあたっての税理士・弁護士等相談料

●資産の維持管理費用（修繕費や固定資産税など）
●抵当権抹消費用
　（売買しなくても発生するため譲渡費用ではない）
●引っ越し費用など
●税理士報酬

（※）土地売却のために建物を取り壊す場合、「建物の未償却残高」も売却費用に含まれます。

４．取得費とは？

取得費とは、売却した不動産を、過去に「取得」した際に支払った額です。
取得費の範囲は、購入した不動産の本体価格だけではなく、購入時の手数料・税金、あるいは、購入後に施したリフォーム代等（資産価値を増加させるもの）も「取得費」に含まれます。

（１）取得費の範囲

取得費として認められるものと、認められないものを例示すると、以下の通りとなります。

取得費○	取得費×
●購入代金・設計料・設備費・測量費・改良費（通常修繕以外） ●購入時の仲介手数料・司法書士手数料等 ●購入時の税金（不動産取得税・登録免許税・印紙税等） ●購入時の固定資産税精算金・造成費（整地・埋立て等） ●オプション工事（建物付着の造作棚・ビルトインエアコン等） ●相続登記費用（登録免許税、司法書士報酬等） ●増改築費用・庭木・造園費用など（資産価値増加させるもの） ●建物付土地の建物購入代金・取壊費用（土地利用目的購入） ●契約キャンセルした違約金 ●土地建物を購入するための「立退料」 ●借入利息・保証料・団体生命保険料等（実際使用開始日までの部分）（所基通38-8）	●火災保険料、家具、カーテンなど ●通常の修繕料金 ●借入利息・保証料・団信保険料等（使用開始後の期間分） ●引越費用・管理費・修繕積立金、ネット加入料等 ●相続土地を遺産分割するための訴訟費用 ●遺産分割代償金支払額

取得費○

取得費×

●購入代金・設計料・設備費・測量費・改良費（通常修繕以外）
●購入時の仲介手数料・司法書士手数料等
●購入時の税金（不動産取得税・登録免許税・印紙税等）
●購入時の固定資産税精算金・造成費（整地・埋立て等）
●オプション工事（建物付着の造作棚・ビルトインエアコン等）
●相続登記費用（登録免許税、司法書士報酬等）
●増改築費用・庭木・造園費用など（資産価値増加させるもの）
●建物付土地の建物購入代金・取壊費用（土地利用目的購入）
●契約キャンセルした違約金
●土地建物を購入するための「立退料」
●借入利息・保証料・団体生命保険料等（実際使用開始日までの部分）（所基通38-8）

●火災保険料、家具、カーテンなど
●通常の修繕料金
●借入利息・保証料・団信保険料等
（使用開始後の期間分）
●引越費用・管理費・修繕積立金、ネット加入料等
●相続土地を遺産分割するための訴訟費用
●遺産分割代償金支払額

なお、相続で取得した不動産についての取得費は、相続時点の相続税評価額ではなく、原始取得価額となります。こちらについては、No120をご参照ください。

（２）売却時点の取得費を算定

建物については、取得の際に支出した金額を、全額「譲渡収入」から差し引けるわけではありません。建物は、取得後、時の経過とともに経年劣化していくため、取得時点の「取得費」を、「譲渡時点の価値」に修正する必要があります。
建物譲渡時点の取得費は、以下の式で算定します。

建物の取得費　＝　取得時点の取得価額－　譲渡時までの「旧定額法減価償却費」

（３）減価償却費の計算方法

譲渡所得算定時の「減価償却費」は、「旧定額法」で算定します。

減価償却費（定額法）　＝　建物取得価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

●経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
●非業務用（マイホームなど）の建物の耐用年数は、通常の事業用建物耐用年数の1.5倍の年数（1年未満切捨）で計算（所施令85）。
●減価償却費の金額は、建物取得価額の95パーセントまでです。90％ではない点に注意（所施令85・134①－イ）。

【非業務用建物の償却率】

区分	木造	木骨モルタル	鉄骨・鉄筋コンクリート	金属造①	金属造②
償却率	0.031	0.034	0.015（70年）	0.036	0.025

「金属造①」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3ミリメートル以下の建物
「金属造②」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3ミリメートル超4ミリメートル以下の建物

（４）取得費がわからない場合

譲渡不動産が、例えば、先祖代々の相続で取得した物件などの場合・・取得費がわからないケースもあります。
こういった場合、所得税上、「売却額の5％」が「取得費」と認められます。また、取得当時の購入価額を推定で算定する方法も認められます。詳しくは、No121をご参照ください。
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５．譲渡所得算定の計算例

（１）譲渡収入の算定

2,497万円（売却額）＋ 3万円（固定資産税精算金）＝ 2,500万円

（２）取得費の算定（当初購入分）

①取得時の諸費用按分

取得時の不動産取得税等の諸費用90万円は、土地・建物共通の諸費用のため、各取得価額で按分します。

土地	30万円	90万円　÷　（1,000万円　＋　2,000万円）×　1,000万円　＝　30万円
建物	60万円	90万円　÷　（1,000万円　＋　2,000万円）　×　2,000万円　＝　60万円
合計	90万円

②土地の取得費

1,000万円　＋　30万円（土地対応諸費用）　＝　1,030万円
土地は、減価償却を行わないため、土地の「取得費」は、この時点で確定します。

②建物の取得費

取得価額	2,060万円	2,000万円　＋　60万円（建物対応諸費用）　＝　2,060万円
償却率	0.015	47年（事業用）⇒非事業用のため、47年 × 1.5倍＝70年（1年未満切捨）　⇒　償却率0.015
経過年数	18年	2007年1月～ 2025年3月（18年2か月） ⇒ 18年（6ヶ月未満切捨）
減価償却費	500.58万円	2,060万円　×　0.9 ×　0.015　×　18年　＝　500.58万円
建物取得費	1,559.42万円	2,060万円　－　500.58万円　=　1,559.42万円

（３）取得費の算定（建物リフォーム部分）

取得価額	500万円
償却率	0.015	リフォームは資本的支出のため、当初購入建物と同じ耐用年数（70年）を採用
経過年数	12年	2013年5月～ 2025年3月（11年11か月）　⇒ 12年（6ヶ月以上切上）
減価償却費	81万円	500万円　×　0.9 ×　0.015　×　12年　＝　81万円
建物取得費	419万円	500万円　－　81万円　=　419万円