No269【同族会社への賃貸】個人所有不動産を、同族会社に賃貸する場合の適正な賃料相場は？/借地権認定課税・小規模宅地等の特例との関係

同族経営の場合、例えば、「オーナー個人」が所有する不動産を、「同族法人」に賃貸するケースがあります。
同族間での賃貸借契約の場合、オーナー個人が、取引額を自由に決定できることから、税務調査で問題視されることも多いです。

今回は、オーナー個人と同族会社間の、「不動産賃貸借」に係る「適正な賃料相場」や、「小規模宅地等の特例」との関係につきお伝えします（なお、同族法人を通じた第三者への転貸借、サブリースの場合は、別の論点があります。詳しくはこちらをご参照ください）。

１. 不動産賃料の金額決定方法
２. 小規模宅地等の特例との関係　（相当の対価）
３. 実務上の賃料相場の目安
４. ご参考　相当の地代と異なる場合の課税関係　（法人側）
５. 参照URL
６. Youtube

１. 不動産賃料の金額決定方法

（１）原則　第三者間価額

法人税上、資産の譲渡・役務の提供を行う場合は、時価（＝その時における価額）での取引が原則とされています（法法22条、所法59条）。
したがって、同族間での賃貸借の場合も、第三者との取引同様、近隣相場等で、「第三者に賃貸する場合の賃料」が、税務上の適正賃料相場になります。
（サブリースの場合は、別の論点があります。詳しくはこちらをご参照ください）。

（２）税務上の規定は？

上記の「第三者間価額」とは別に、法人税上、土地の地代家賃について、明確に規定されている制度があります。
土地上に建物を建てることを目的とした「土地」の賃貸借につき、「借地権認定課税」という制度があります。

土地を賃借する場合、土地の所有権が制限される対価として、土地所有者に「権利金」（※）を支払うことが一般的です。したがって、こういった「権利金」を支払わない場合、土地の賃借人は、権利金を支払わなかった部分だけ「儲かったもの」として法人税が課税されます（借地権認定課税）。

（※）一般的な権利金の金額＝土地の更地価格等（公示価額・路線価等） × 借地権割合

ただし、以下の場合は、たとえ「権利金」を支払わない場合でも、借地権認定課税は行われません。

●　税務署に、土地の無償返還に関する届出書（※）を提出した場合
●　賃料の金額につき、権利金部分も含んだ「相当の地代」を支払う場合

（※）「土地の無償返還に関する届出書」とは、土地の賃貸借契約等で、借主が、貸主に「将来土地を無償で返還する旨」を約束する書面のことです。

したがって、土地を同族法人に賃貸する場合は、借地権認定課税が行われない「相当の地代」をもとにした賃料相場にしておけば、課税上問題になることはありません。

（３）相当の地代とは？

では、「相当の地代」とはどういった概念なのでしょうか？
法人税上、「相当の地代」の金額は、以下の一番低い価額を取ることが認められています（タックスアンサー5732）。

①	土地の通常の取引価額（時価）×年6%
②	公示価格(or標準価額)×年6%
③	その年の路線価評価額×年6%
④	直近3年平均の路線価評価額×年6%

実務上は、多くのケースで、上記、③か④が一番安くなります。
したがって、結論的には、同族法人に土地を賃貸する場合の賃料相場は、「上記③or④の賃料相場」で設定しておけば、課税上は問題ありません。

ただし・・一般的に、「路線価評価額等の年6%」の金額は、相当高い金額になります。

２. 小規模宅地等の特例との関係　（相当の対価）

上記と別の論点となりますが、個人が同族法人に不動産を賃貸する場合、相続税上、「小規模宅地等の特例」（貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等）という制度があります。個人が保有する土地につき、一定要件を満たせば、土地の相続税評価額につき、50％or80％減額できる特例です。「貸付事業用宅地等の特例」や「特定同族会社事業用宅地等の特例」を適用するためには、「相当の対価」の賃料を収受していることが要件となります。

つまり、個人側が同族法人との「家賃」を決定するにあたって、「相当の対価」を満たしていれば、将来相続税が安くなるということになります。

この「相当の対価」という概念は、先ほどの「相当の地代」とは微妙に異なり、一般的に、相当の対価＜相当の地代の関係になる点、がポイントとなります。

（１）特例の要件となる「相当の対価」とは？

法令上、「相当の対価」の定義はありませんが、過去の裁判例では、以下のような状況を考慮して決定するものとされています。

● 「家賃収入から経費、減価償却費、固定資産税を差し引いて、利益が生じる程度
● 　近隣の同種・類似物件の賃料相場と比べて、著しく低くない程度

極端な話で言うと、例えば、賃料で利益が出ていない場合でも、近隣の賃料相場と比べて著しく低くなければ、「相当の対価」と認められる可能性は高くなります。
一方で、無償や固定資産税程度の賃料の場合は、「相当の対価」と認められない可能性が高くなります。

（２）固定資産税の３倍程度の地代は認められるのか？

小規模宅地等の特例の要件となる「相当の対価」につき、「固定資産税の3倍程度」の地代を収受していれば、「相当の対価」とする実務もあるようです。
当該根拠は、下記の「法人税施行規則4条」を類推しているものだと推測されます。

法人税施行規則　第4条住宅用土地の貸付業で収益事業に該当しないものの要件
令第5条第1項第5号ヘ（不動産貸付業）に規定する財務省令で定める要件は、同号ヘに規定する貸付業の貸付けの対価の額のうち、当該事業年度の貸付期間に係る収入金額の合計額が、当該貸付けに係る土地に課される固定資産税額及び都市計画税額で当該貸付期間に係るものの合計額に三を乗じて計算した金額以下であることとする。

ただし、上記の規定は、法人税上、「不動産貸付業」で収益事業に該当しないための要件であり、相続税上の「小規模宅地等の特例」とは直接関係ありません。
したがって、当該実務は、特に根拠条文があるわけではありませんので、注意が必要です。

３. 実務上の賃料相場の目安

個人が同族法人に賃貸する場合、原則として「第三者への賃貸価額」となりますが、実務上の「賃料相場」の目安をまとめると、以下となります。

●　借地権を伴う土地を賃貸する場合は、相当の地代（路線価評価額 × 年6%）で設定。
●　一方で、「相当の地代」は、現実的には金額が高くなることが多いため、最低限、「相当の対価」以上で賃料を設定して「小規模宅地等の特例」を活用できる形にしておく。

４. ご参考　相当の地代と異なる場合の課税関係　（法人側）

個人所有の土地を同族法人に賃貸する場合、「実際の賃料」が、「相当の地代」に満たない（無償も含む）ケースがあります。この場合、法人側に課税される金額は、以下となります（＝借地権認定課税）。詳しくは、Q57をご参照ください。
権利金の授受なし、「土地の無償返還の届出書」を提出していない場合を前提にします。

（１）法人側に課税される金額

実際賃料＜相当の地代の場合、法人側に「借地権認定課税」が行われます。借地権認定課税の金額は、以下の式で算定されます。

認定課税額＝土地の取引価額等（※）×（１－実際地代の年額/相当地代の年額）

【法人側での仕訳】

借地権（資産）××　／　受贈益(益金算入) ××

（２）個人側の取扱い

「実際の地代」が「相当の地代」と異なる場合でも、役員個人側については、あくまで実際に受け取った金額を収入金額として所得税が課税されるのみです
なお、借地権の設定行為は「資産の譲渡」に該当しないため、みなし譲渡所得課税（時価の2分1未満で譲渡）の適用はありません（所得税基本通達59-5）。

（３）ご参考　実際家賃が、相当の地代よりも高い場合

実際賃料＞相当の地代の場合は、借地権認定課税の論点は生じません。ただし、オーナー個人が同族会社の役員の場合は、実際賃料と相当家賃との差額につき、役員側に「経済的利益」が生じているものとして、役員報酬認定されます。当該部分は、不動産所得ではなく、給与所得となりますので、定期同額給与を超える部分は、役員報酬損金不算入となります。また、源泉徴収も必要となります。

【法人側での仕訳　（源泉徴収は省略）】

役員報酬（費用）××　／　現金 ××

（※）役員報酬は、定期同額部分を超えた金額は、原則として損金不算入となります。