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新聞やニュースでは、よく「空き家問題」が話題にあがっていますね。
最近は、核家族化などの影響もあり、せっかく家を相続したのに、利用することなく「空き家」になってしまうケースが・・結構あるようです。
 
「空き家」は、老朽化すると危険ですし、土地の有効活用という点からも、国として放っておくわけにはいきません。
そこで、空き家売却を促進するため、「空き家売却時の3,000万円の特別控除」の特例という制度が新設されました。



 

1. 背景

従来から存在する「居住用財産売却時の3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡する人が「居住している」必要があり、「空き家」を譲渡する場合は適用がありませんでした。
 
そこで、相続続や遺贈により取得した空き家家屋等を売却した場合でも、特別控除ができる制度として、「空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例」が設けられました。
 
「居住用財産売却時の3000万円の特別控除の特例」と同様、家屋土地両方を譲渡する場合だけでなく、家屋を取り壊し&更地土地の譲渡の場合も、適用が認められています。
 
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2. メリット・デメリット

メリット デメリット
  • 売却所得税の負担軽減
  • 空き家売却をスムーズに進められる
    (=資金確保が容易となる)
  • 国全体としての土地の有効活用
  • 現行耐震基準に合わせる必要があり、リフォームが必要な場合や、解体費用が追加発生する場合がある。
  • 要件がやや厳しい。



 

3. 要件

空き家家屋の要件
  • 相続開始直前に、被相続人の居住の用に供されていた家屋
    (老人ホーム入居は×、租通35-10)
  • 相続直前に、被相続人だけが居住(貸付してる場合は×)
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
  • 相続開始後、譲渡時まで事業・貸付・居住の用に供されていない。
  • 区分所有建物(マンション等)は×。
    区分所有登記している2世帯住宅も×。
  • 家屋を譲渡する場合は、一定の耐震基準に適合するものであること。
譲渡価格
  • 売却代金は、1億円以下
譲渡期間
  • 相続開始日から3年目の日の属する12月31日までの譲渡、かつ2015/4/1~2018/ 12/31までの譲渡

 

4. 注意事項

(1) 土地と敷地をセットで相続した場合のみ

この特例は、家屋と敷地を「セットで相続取得した相続人だけ」が利用できます。
家屋と敷地を、別々の相続人が取得した場合は、適用できません。
 

(例)

ケース 適用関係
相続人のうち1人だけが家屋を相続した場合
  • 家屋と土地を相続した相続人は、特例適用可能
  • 土地だけを相続した相続人は、特例適用不可
家屋or敷地は元々相続人が所有していて、今回敷地or家屋のいずれかだけ相続した場合 特例適用可能



 

(2) 耐震基準適合証明書等の入手(家屋を取り壊さない場合)

家屋を取り壊さず、そのまま譲渡する場合は、建物につき、一定の耐震基準を満たす必要があります。
耐震リフォームを行い、「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。
家屋の譲渡日前2年以内の調査終了等の要件があります。



 

(3) 解体工事の時期(家屋を取り壊して更地を売却する場合)

売主は、引渡までに家屋を取り壊しておく必要があります。(=更地状態で引渡)
したがって、例えば、古家つきで、家屋価額ゼロで引き渡す場合は、特例の適用はできません。



 

(4) 相続財産を譲渡した場合の取得費特例との併用

「相続3年内取得費加算の特例」との併用はできません。
どちらかの選択適用となります。



 

(5) 譲渡対価が1億円を超えるかどうか?

この売却価格の判定は、かなり複雑です。
「共有」の場合は、合計で判定するなど、さまざまな細かい規定がありますので、留意しましょう
(租措法35-20)



 

5. 他の制度との併用

居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係をまとめておきます。

居住用財産譲渡の3,000万特別控除 併用(合わせて3,000万円まで)
(租措法35条、みなす規定あり)
居住用財産の買い替え特例 併用不可(居住の用に供していないので)
(租措法36条の2みなす規定なし)
所有期間10年超軽減税率の特例 併用不可(居住の用に供していないため)
(租措法31条の3みなす規定なし)
相続財産譲渡時の取得費加算特例 併用不可
住宅ローン控除 併用(空き家と別に自宅がある場合)

 

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