個人所有の不動産を売却して利益が生じる場合、所得税上、様々な特典があります。
今回は、これらの各種特典をダブルで適用できるのか？
そして、住宅ローン控除等との併用関係についてまとめます。

 

１．土地・建物の譲渡は分離課税

所得の計算方法には大きく2種類に分かれます。
①所得の金額に応じて税率が高くなる（累進税率）「総合課税」と、他の所得とは分離して計算する「分離課税」です。
総合課税の対象となるものは、例えば給与、不動産、事業所得、雑所得、一時所得等です。
一方、分離課税の対象となるものは、土地建物譲渡所得、株式等の譲渡所得、退職所得、山林所得のみです。

今回の土地・建物の売却に係る所得は「譲渡所得」となり、「分離課税」となります。
分離課税については、税率があらかじめ決められています。
土地・建物売却に係る税率については、NO188をご参照ください。

 

１.　不動産売却益に関する税法上の特例

不動産を売却して利益が生じる場合に、利用できる特例は、以下の通りです。

 

（１） マイホーム売却時の3,000万円の特別控除の特例

個人が、居住用財産（マイホーム）を売却した場合は、その譲渡所得（売却益）の金額から、最大3,000万円まで控除できる特例です。

 

（２）　マイホーム売却時の買換え特例

個人が、マイホームを売却＆買い換えた場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。

 

（３）　所有期間10年超の軽減税率の特例

個人が、土地建物どちらの所有期間も10年超（売却年の1月1日時点）のマイホームを売却する場合は、以下の軽減税率が適用される特例です。

譲渡益6,000万円以下の部分	軽減税率14.21％ （所得税10.21％、住民税4％）
譲渡益6,000万円超の部分	軽減税率20.315％ （所得税15.315％、住民税5％）

なお、一般的な居住用不動産売却時の税率は以下です。

所有期間5年以下（短期）	所得税30.63％、住民税9％
所有期間5年超（長期）	所得税15.315％、住民税5％

 

（４）　空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例

居住用ではありませんが、相続または遺贈により取得した、被相続人の空き家家屋等を売却した場合は、譲渡所得（売却益）の金額から、最大3,000万円まで控除できる特例です。

 

２．　それぞれの特例の併用は？

上記の特例は、それぞれダブルで適用できるのでしょうか？
また、住宅ローン控除との関係はどうでしょうか？

実は・・併用できるものと併用できないものがありますので、適用関係には十分注意しましょう。

特に、空き家特例以外は、原則として「住宅ローン控除」 との併用ができません。
譲渡所得が少額の場合は、住宅ローン控除を適用したほうがお得なケースも多いですので、どの特例を適用するか？は、慎重に検討しましょう。

まとめると以下の通り。

特例	併用可	併用不可
3,000万特別控除	10年超軽減税率 空き家特例 （合わせて3,000万が上限）	買い換え特例 住宅ローン控除 （一定の年数につき）
買い換え特例		3,000万特別控除 10年超軽減税率 住宅ローン控除 （一定の年数につき） 空き家特例
所有期間10年超 軽減税率の特例	3,000万特別控除	買い換え特例 住宅ローン控除 空き家特例
空き家特例	3000万特別控除 （合わせて3,000万が上限） 住宅ローン控除 （空き家と別に自宅がある場合）	買い替え特例 相続財産譲渡時の取得費加算の特例 10年超軽減税率
住宅ローン控除	空き家特例 （空き家と別に自宅がある場合）	3,000万特別控除 （一定の年数につき） 買い換え特例 （一定の年数につき） 10年超軽減税率

（令和2年改正）
居住用財産の譲渡特例と住宅ローン控除重複適用ができる「一定年数」は、令和2年改正により、従来よりも1年長く制限が増えました。
改正により、居住の用に供した日の属する年から、3年目の年中に従前住宅の譲渡をした場合、新規住宅にかかる住宅ローンの適用ができません（租法41㉑）
住宅ローン控除を過去に受けていた場合は、過去3年分の修正申告が必要な場合がでてきます。

 
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