個人所有の不動産を売却して利益が生じる場合、所得税上、様々な特典があります。
今回は、これらの各種特典をダブルで適用できるのか？
そして、住宅ローン控除等との併用関係についてまとめます。

１．土地・建物の譲渡は分離課税

所得の計算方法には大きく2種類に分かれます。
①所得の金額に応じて税率が高くなる（累進税率）「総合課税」と、他の所得とは分離して計算する「分離課税」です。
総合課税の対象となるものは、例えば給与、不動産、事業所得、雑所得、一時所得等です。
一方、分離課税の対象となるものは、土地建物譲渡所得、株式等の譲渡所得、退職所得、山林所得のみです。

今回の土地・建物の売却に係る所得は「譲渡所得」となり、「分離課税」となります。
分離課税については、税率があらかじめ決められています。
土地・建物売却に係る税率については、NO188をご参照ください。

１.　不動産売却益に関する税法上の特例

不動産を売却して利益が生じる場合に、利用できる特例は、以下の通りです。

（１） マイホーム売却時の3,000万円の特別控除の特例

個人が、居住用財産（マイホーム）を売却した場合は、その譲渡所得（売却益）の金額から、最大3,000万円まで控除できる特例です。

（２）　マイホーム売却時の買換え特例

個人が、マイホームを売却＆買い換えた場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。

（３）　所有期間10年超の軽減税率の特例

個人が、土地建物どちらの所有期間も10年超（売却年の1月1日時点）のマイホームを売却する場合は、以下の軽減税率が適用される特例です。

なお、一般的な居住用不動産売却時の税率は以下です。

（４）　空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例

居住用ではありませんが、相続または遺贈により取得した、被相続人の空き家家屋等を売却した場合は、譲渡所得（売却益）の金額から、最大3,000万円まで控除できる特例です。

２．　それぞれの特例の併用は？

上記の特例は、それぞれダブルで適用できるのでしょうか？
また、住宅ローン控除との関係はどうでしょうか？

実は・・併用できるものと併用できないものがありますので、適用関係には十分注意しましょう。

特に、空き家特例以外は、原則として「住宅ローン控除」 との併用ができません。
譲渡所得が少額の場合は、住宅ローン控除を適用したほうがお得なケースも多いですので、どの特例を適用するか？は、慎重に検討しましょう。

まとめると以下の通り。

（令和2年改正）
居住用財産の譲渡特例と住宅ローン控除重複適用ができる「一定年数」は、令和2年改正により、従来よりも1年長く制限が増えました。
改正により、居住の用に供した日の属する年から、3年目の年中に従前住宅の譲渡をした場合、新規住宅にかかる住宅ローンの適用ができません（租法41㉑）
住宅ローン控除を過去に受けていた場合は、過去3年分の修正申告が必要な場合がでてきます。

 
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  目次 １.　不動産売却益に関する税法上の特例 （１）　マイホーム売却時の3,000万円の特別控除の特例 （２）　マイホーム売却時の買換え特例 （３）　所有期間10年超の軽減税率の特例 （４）　空き家売却時の […]