【No181】マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例・10年超軽減税率とは？/住宅ローン控除との併用は可能か？
個人が不動産を売却した場合、損が生じる場合は所得税は課税されませんが、利益が生じる場合は原則として所得税等が課税されます。
ただし、一定要件を満たすマイホームを売却する場合は、売却益3,000万円までは税金が課税されない特例が認められています。
また、売却益が3,000万円を超えた場合でも、所有期間10年超のマイホーム売却については軽減税率が定められています。
今回は、売却益が生じた場合の「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率」についてまとめます。
目次
１． 売却益3,000万円特別控除の特例とは？
個人が、居住用財産（マイホーム）を売却して利益が生じた場合、譲渡所得（売却益）の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例です。つまり、マイホームを売却する場合は、利益が3,000万円までは、所得税・住民税とも課税されません。
この制度は、マイホームの買換えは要件として要求されていません。
（１） 主な要件
マイホーム売却の「3,000万円」の特別控除の主な要件と、留意事項を記載します。
| 要件 | 留意事項 |
|---|---|
| 住んでいる建物又は土地建物を、居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡 |
|
| 売却年の「前年及び前々年」に各種特例を受けていないこと。 |
|
| 家屋や敷地等につき、収用等の場合の特別控除等の特例適用を受けていない | |
| 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 | 生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む |
なお、3,000万円特別控除の特例は、居住期間・所有期間の制限は特にありません。
（２） 一定期間住宅ローン控除との併用は×
入居年前々年～入居年翌年から3年目まで（計6年間）に、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください（租法41㉑）
前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要となります（ 租措法41の3 ①）。
（３） 共有や店舗併用住宅は？
| 共有の場合は |
|
店舗併用住宅は？ |
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|---|---|
（４） 土地建物が別々の所有の場合は？
3,000万円特別控除の特例は、原則として家屋に対する特例のため、敷地は、家屋の適用に「従属して」適用が可能という関係にあります。したがって、土地のみの譲渡は、原則的に特例の適用除外となります。
しかし、例えば、夫婦で土地建物をそれぞれ別々に所有しているなどの場合は、実態にそぐいません。
そこで、例外的に、一定要件を満たす場合、建物で適用した3,000万円特別控除の「控除不足額」の範囲内で、土地所有者についても、3000万円の特別控除の適用が認められます
（タックスアンサーNo.3311、租通35-4、所基通2-47）。
つまり、まずは建物所有者が、建物につき「3,000万円の特別控除」の適用を行い、控除できなかった「控除不足部分」につき、土地所有者が3,000万円の特例適用が可能ということになります。
（要件）
- 建物とともに土地等を譲渡
- 建物所有者と土地所有者が親族関係かつ生計一にしている
- 建物所有者と土地所有者がともにその建物に居住
（５） 添付書類
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
２． 所有期間10年超の軽減税率とは？
所得の計算方法は、①他の所得と合算して計算する「総合課税」と、他の所得とは分離して計算する「分離課税」の2種類に区分されます。今回の土地・建物の売却に係る所得は「譲渡所得」「分離課税」となります。
分離課税については、税率があらかじめ決められています。下記の通りです。
（１） 税率
①原則
原則的なマイホーム売却に関する所得税等の税率（分離課税）は、下記の通りです。
所有期間5年以下、5年超で区分されます。
| 所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% （所得税30.63％、住民税9％） |
|---|---|
| 所有期間5年超（長期譲渡所得） | 20.315% （所得税15.315％、住民税5％） |
②所有期間10年超の軽減税率の特例
所有期間10年超（売却年の1月1日時点）のマイホームについては、「軽減税率の特例」が認められています。
| 譲渡益6,000万円以下の部分 | 軽減税率14.21％ （所得税10.21％、住民税4％） |
|---|---|
| 譲渡益6,000万円超の部分 | 軽減税率20.315％ （所得税15.315％、住民税5％） |
（２） 主な要件
| 要件 | 摘要 |
|---|---|
| 住んでいる建物又は土地建物を、 居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡 |
上記１．（１）「3,000万円」の特別控除と全く同じ
|
| 売却年の1月1日時点で、家屋や敷地所有期間がともに10年を超えている | |
| 売却年の前年及び前々年に、この特例を受けていない | |
| 売却した建物や土地につき、マイホーム買い換えや交換特例など他の特例を受けていない | マイホーム売却時の「3,000万円」の特別控除の併用は可能 |
| 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでない | 上記１．（１）「3,000万円」の特別控除と全く同じ 生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む |
（２） 一定期間住宅ローン控除との併用は×
10年超の軽減税率の適用についても、3,000万円の特別控除と同様の制限があります。
入居年前々年～入居年翌年から3年目まで（計6年間）に、所有期間10年超の軽減税率の特例適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください。
（３） 添付書類
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
- 売却した居住用財産の登記事項証明書
３． 3,000万円特別控除と軽減税率の併用はOK
3,000万円特別控除と、10年超軽減税率の併用は可能です。
併用する場合は、まず、3,000万円の特別控除額を譲渡所得の金額から控除し、控除してもなお残った所得につき「軽減税率」を適用します。
●マイホームを1億円で売却した。取得費（＝売却原価）は2,000万円とする
⇒譲渡所得8,000万円
●上記マイホームは、10年超居住しているものとし、その他特例の要件は満たすものとする。
（1億円 － 2,000万円）‐ 特別控除3,000万円 ＝ 5,000万円（課税対象）
5,000万円 × 14.21％（10年超の軽減税率）＝ 710.5万円（所得税＋住民税合計）
４． （ ご参考）平成21年・平成22年取得土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除の特例
別途の制度で、土地につき、平成27年以降に売却することで、1,000万円の特別控除を受けられる特例があります。平成20年のリーマンショックによる緩和措置的な特例です。
（租特法35条の2）
マイホームに関わらず土地全般に認められる特例である点が特徴です。
ただし、居住用の3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例等との併用はできません（住宅ローン控除との併用は可能）。
この特例は・・税理士でも忘れやすい特例ですので、特に注意です。
５． 参照URL
（No.3302 マイホームを売ったときの特例 3000万円特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
（No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
（特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/014.pdf
（No.3308 共有のマイホームを売ったとき）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3308.htm
（No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3452.htm
（No.3311 家屋と敷地の所有者が異なるとき）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3311.htm
（No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm
