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個人が不動産を売却した場合、損が生じる場合は所得税は課税されませんが、利益が生じる場合は原則として所得税等が課税されます。

ただし、一定要件を満たすマイホームを売却する場合は、売却益3,000万円までは税金が課税されない特例が認められています。

また、売却益が3,000万円を超えた場合でも、所有期間10年超のマイホーム売却については軽減税率が定められています。

今回は、売却益が生じた場合の「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率」についてまとめます。

 

1. 売却益3,000万円特別控除の特例とは?

個人が、居住用財産(マイホーム)を売却して利益が生じた場合、譲渡所得(売却益)の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例です。つまり、マイホームを売却する場合は、利益が3,000万円までは、所得税・住民税とも課税されません。
この制度は、マイホームの買換えは要件として要求されていません

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(1) 主な要件

マイホーム売却の「3,000万円」の特別控除の主な要件と、留意事項を記載します。

要件 留意事項
住んでいる建物又は土地建物を、居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡
  • 実際住んでいない場合や、別荘などは×。住民票だけを移しても×。
  • 土地のみの売却の場合は特例適用不可(建物取壊&売却は、一定要件満たせばOK、租措法35-2)。
  • 単身赴任等により所有者自身が居住していない場合でも、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能(租措法31の3-2)。
売却年の「前年及び前々年」に各種特例を受けていないこと。
家屋や敷地等につき、収用等の場合の特別控除等の特例適用を受けていない
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む

 
なお、3,000万円特別控除の特例は、居住期間・所有期間の制限は特にありません
 

(2) 一定期間住宅ローン控除との併用は×

入居年前々年~入居年翌年から3年目まで(計6年間)に、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください(租法41㉑)
前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要となります( 租措法41の3 ①)。
 

(3) 共有や店舗併用住宅は?

 

共有の場合は
  • 共有者それぞれで要件を判断し、別々に特例の適用が可能
  • 共有者全員で合計3,000万円ではなく、共有者1人につき最高3,000万円まで特例の適用が可能(タックスアンサーNO 3308)。
店舗併用住宅は?
  • 居住用部分については、特例適用が可能。
  • 居住用面積がおおむね9割以上の場合には、全部を居住用財産として特例の適用が可能(タックスアンサーNO3452)。

 

(4) 土地建物が別々の所有の場合は?

3,000万円特別控除の特例は、原則として家屋に対する特例のため、敷地は、家屋の適用に「従属して」適用が可能という関係にあります。したがって、土地のみの譲渡は、原則的に特例の適用除外となります。
しかし、例えば、夫婦で土地建物をそれぞれ別々に所有しているなどの場合は、実態にそぐいません。
そこで、例外的に、一定要件を満たす場合、建物で適用した3,000万円特別控除の「控除不足額」の範囲内で、土地所有者についても、3000万円の特別控除の適用が認められます
(タックスアンサーNo.3311、租通35-4、所基通2-47)。

つまり、まずは建物所有者が、建物につき「3,000万円の特別控除」の適用を行い、控除できなかった「控除不足部分」につき、土地所有者が3,000万円の特例適用が可能ということになります。
 

(要件)

  • 建物とともに土地等を譲渡
  • 建物所有者と土地所有者が親族関係かつ生計一にしている
  • 建物所有者と土地所有者がともにその建物に居住

 

(5) 添付書類

  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど

 

2. 所有期間10年超の軽減税率とは?

所得の計算方法は、①他の所得と合算して計算する「総合課税」と、他の所得とは分離して計算する「分離課税」の2種類に区分されます。今回の土地・建物の売却に係る所得は「譲渡所得」「分離課税」となります。
分離課税については、税率があらかじめ決められています。下記の通りです。
 

(1) 税率

①原則

原則的なマイホーム売却に関する所得税等の税率(分離課税)は、下記の通りです。
所有期間5年以下、5年超で区分されます。
 

所有期間5年以下(短期譲渡所得) 39.63% (所得税30.63%、住民税9%)
所有期間5年超(長期譲渡所得) 20.315% (所得税15.315%、住民税5%)

 

②所有期間10年超の軽減税率の特例

 
所有期間10年超(売却年の1月1日時点)のマイホームについては、「軽減税率の特例」が認められています。
 

譲渡益6,000万円以下の部分 軽減税率14.21% (所得税10.21%、住民税4%)
譲渡益6,000万円超の部分 軽減税率20.315% (所得税15.315%、住民税5%)

 

(2) 主な要件

 

要件 摘要
住んでいる建物又は土地建物を、
居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡
上記1.(1)「3,000万円」の特別控除と全く同じ

  • 実際住んでいない場合や、別荘などは×。住民票だけを移しても×。
  • 土地のみの売却の場合は特例適用不可(建物取壊&売却は、一定要件満たせばOK、租措法35-2)。
  • 単身赴任等により所有者自身が居住していない場合でも、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能(租措法31の3-2)。
売却年の1月1日時点で、家屋や敷地所有期間がともに10年を超えている
売却年の前年及び前々年に、この特例を受けていない
売却した建物や土地につき、マイホーム買い換えや交換特例など他の特例を受けていない マイホーム売却時の「3,000万円」の特別控除の併用は可能
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでない 上記1.(1)「3,000万円」の特別控除と全く同じ
生計を一にする親族、家屋売却後、その売却家屋で同居する親族、内縁関係の人、特殊関係法人も含む

 

(2) 一定期間住宅ローン控除との併用は×

10年超の軽減税率の適用についても、3,000万円の特別控除と同様の制限があります。
入居年前々年~入居年翌年から3年目まで(計6年間)に、所有期間10年超の軽減税率の特例適用を受けた場合は、その期間、住宅借入金等特別控除の適用ができません。令和2年改正により、重複適用できない期間が1年延長されていますので、十分ご留意ください。

 

(3) 添付書類

  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡契約締結日前日に、住民票記載住所と売却マイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど
  • 売却した居住用財産の登記事項証明書

 

3. 3,000万円特別控除と軽減税率の併用はOK

3,000万円特別控除と、10年超軽減税率の併用は可能です。
併用する場合は、まず、3,000万円の特別控除額を譲渡所得の金額から控除し、控除してもなお残った所得につき「軽減税率」を適用します。
 

(例)
●マイホームを1億円で売却した。取得費(=売却原価)は2,000万円とする
 ⇒譲渡所得8,000万円
●上記マイホームは、10年超居住しているものとし、その他特例の要件は満たすものとする。

 
(1億円 - 2,000万円)‐ 特別控除3,000万円 = 5,000万円(課税対象)
5,000万円 × 14.21%(10年超の軽減税率)= 710.5万円(所得税+住民税合計)

 

4. ( ご参考)平成21年・平成22年取得土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除の特例

別途の制度で、土地につき、平成27年以降に売却することで、1,000万円の特別控除を受けられる特例があります。平成20年のリーマンショックによる緩和措置的な特例です。
(租特法35条の2)
マイホームに関わらず土地全般に認められる特例である点が特徴です。
ただし、居住用の3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例等との併用はできません(住宅ローン控除との併用は可能)。

この特例は・・税理士でも忘れやすい特例ですので、特に注意です。
 

5. 参照URL

(No.3302 マイホームを売ったときの特例 3000万円特別控除)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

(No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

(特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/014.pdf

(No.3308 共有のマイホームを売ったとき)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3308.htm

(No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3452.htm

(No.3311 家屋と敷地の所有者が異なるとき)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3311.htm

(No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm