個人がマイホームを売却した場合、所得税上、税金が安くなる様々な特例が認められています。
今回は、売却益が生じた場合の「3,000万円の特別控除の特例」についてまとめます。

 

１．　どんな制度？

個人が、居住用財産（マイホーム）を売却して利益が生じた場合、譲渡所得（売却益）の金額から、最高3,000万円まで控除できる特例です。

 

 

２．　主な要件

• 居住しなくなって、3年経過日の「属する年」の12月31日までに譲渡
• 実際、所有者自身が居住していた家屋等（住民票だけ、別荘などは×）
• 譲渡する居住用財産につき、他の課税特例の適用を受けていない
• 売却相手が、配偶者や直系血族など「特別の関係者」でないこと

 

３．　留意事項

迷いそうな論点を、以下にまとめておきます。

 

居住・所有期間の制限は？	特になし。
住宅ローン控除の併用は？	住宅ローン適用年＆その前後2年ずつ（5年間）は適用不可 （租措法41）。 もし、譲渡前年or前々年に「住宅借入金等特別控除」を受けていた場合は、修正申告が必要（ 租措法41の3 ①）。
単身赴任の場合は	単身赴任等により所有者自身が住まなくなった場合も、「生計を一にする親族が居住」し、単身赴任終了後、配偶者等と居住すると認められる場合は、特例適用が可能（租措法31の３-2）。
土地のみの譲渡は？	建物取り壊し＆土地のみを譲渡する場合も、一定要件を満たす場合は、特例適用が可能（租措法35-2） 家屋を所有したままで、敷地のみの譲渡は適用不可
店舗併用住宅は？	居住用部分については、特例適用が可能。 居住用面積がおおむね9割以上の場合には、全部を居住用財産として特例の適用ができます（タックスアンサーNO3452）。
共有の場合は	共有者それぞれで要件を判断し、別々に特例の適用が可能。 共有者全員で合計3,000万円ではなく、共有者１人につき最高3,000万円まで特例の適用が可能（タックスアンサーNO 3308）。
土地建物が別々の所有の場合は？	家屋を所有しない者が居住用土地を譲渡した場合でも、家屋の所有者と土地の所有者が親族関係かつ生計一等一定の要件を満たす場合は、土地建物どちらも適用可能 ただし、控除額は土地建物合計で3000万円までが限度（租通35-4、所基通2-47）

 

４．　他の制度との併用

居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係をまとめておきます。

空き家売却時の3,000万特別控除	併用可（合わせて3,000万円まで） (租措法35条、みなす規定あり)
居住用財産の買い替え特例	併用不可
所有期間10年超軽減税率の特例	併用可
住宅ローン控除	原則併用不可（一定の年数につき）

 
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