空き家売却時の「3,000万円の特別控除」の特例って？
新聞やニュースでは、よく「空き家問題」が話題にあがっていますね。
最近は、核家族化などの影響もあり、せっかく家を相続したのに、利用することなく「空き家」になってしまうケースが・・結構あるようです。
「空き家」は、老朽化すると危険ですし、土地の有効活用という点からも、国として放っておくわけにはいきません。
そこで、空き家売却を促進するため、「空き家売却時の3,000万円の特別控除」の特例という制度が新設されました。
１． 背景
従来から存在する「居住用財産売却時の3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡する人が「居住している」必要があり、「空き家」を譲渡する場合は適用がありませんでした。
そこで、相続続や遺贈により取得した空き家家屋等を売却した場合でも、特別控除ができる制度として、「空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例」が設けられました。
「居住用財産売却時の3000万円の特別控除の特例」と同様、家屋土地両方を譲渡する場合だけでなく、家屋を取り壊し＆更地土地の譲渡の場合も、適用が認められています。
２． メリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
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３． 要件
| 空き家家屋の要件 |
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|---|---|
| 譲渡価格 |
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| 譲渡期間 |
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（※）平成31年度税制改正により、平成31年4月1日以後の譲渡から、「老人ホームに入居していた一定の場合」も、特例の適用ができるようになりました（被相続人要介護認定要件あり）。ただし、空き家となる自宅に「本人以外」が居住していた場合は適用できないため、小規模宅地等の特例とは要件が異なる点、注意です。
４． 注意事項
（１） 土地と敷地をセットで相続した場合のみ
この特例は、家屋と敷地を「セットで相続取得した相続人だけ」が利用できます。
家屋と敷地を、別々の相続人が取得した場合は、適用できません。
（例）
| ケース | 適用関係 |
|---|---|
| 相続人のうち1人だけが家屋を相続した場合 |
|
| 家屋or敷地は元々相続人が所有していて、今回敷地or家屋のいずれかだけ相続した場合 | 特例適用可能 |
（２） 耐震基準適合証明書等の入手（家屋を取り壊さない場合）
家屋を取り壊さず、そのまま譲渡する場合は、建物につき、一定の耐震基準を満たす必要があります。
耐震リフォームを行い、「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。
家屋の譲渡日前2年以内の調査終了等の要件があります。
（３） 解体工事の時期（家屋を取り壊して更地を売却する場合）
売主は、引渡までに家屋を取り壊しておく必要があります。（＝更地状態で引渡）
したがって、例えば、古家つきで、家屋価額ゼロで引き渡す場合は、特例の適用はできません。
また、土地を譲渡した後に、建物の取り壊しやリフォームをしても、特例の適用が受けられない点にも注意しましょう。
（４） 相続財産を譲渡した場合の取得費特例との併用
「相続3年内取得費加算の特例」との併用はできません。
どちらかの選択適用となります。
（５） 譲渡対価が1億円を超えるかどうか？
この売却価格の判定は、かなり複雑です。
「共有」の場合は、合計で判定するなど、さまざまな細かい規定がありますので、留意しましょう
（租措法35－20）
５． 他の制度との併用
居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係をまとめておきます。
| 居住用財産譲渡の3,000万特別控除 | 併用可（合わせて3,000万円まで） (租措法35条、みなす規定あり) |
|---|---|
| 居住用財産の買い替え特例 | 併用不可（居住の用に供していないので） （租措法36条の２みなす規定なし） |
| 所有期間10年超軽減税率の特例 | 併用不可（居住の用に供していないため） （租措法31条の３みなす規定なし） |
| 相続財産譲渡時の取得費加算特例 | 併用不可 |
| 住宅ローン控除 | 併用可（空き家と別に自宅がある場合） |
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