マイホーム売却の際に利益が生じた場合、税務上は、前回お伝えした「居住用財産売却時の「3000万円特別控除の特例」のほか、「買い換え特例」という制度があります。

 
　

１．　買い換え特例って？

10年以上居住するマイホームを売却＆新たにマイホームを買い換えた場合、一定条件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
（租措法36の2）
 

 
　

２．　注意事項

• この制度は、課税が繰延されるというだけで、将来、買い換えたマイホームを売却した時点で、まとめて税金がかかります。
• 「3000万の特別控除の特例」との併用はできません。
• 旧マイホーム売却価額＞新マイホーム購入価額の場合は、一部税金がかかります。

 
　

３．　買い換え時の譲渡所得の計算

旧マイホームの売却価格と新マイホームの取得価格のどちらが大きいか？によって、繰り延べられる税金の金額が変わってきます。

 
　

(１)　旧マイホーム売却価額≦新マイホーム買い換え価額の場合

既存マイホーム売却益にかかる所得税は全額繰り延べられ、旧マイホーム売却時点では課税されません。

 
　

(２)　旧マイホーム売却価額＞新マイホーム買い換え価額の場合

この場合は、課税が一部繰り延べられます（＝一部税金がかかる）
売却時の譲渡所得（＝税金がかかる対象）は、以下の式で計算します。

 
（※）収入から差し引ける金額

 
　

４．　事例

 
　

(１)　（１）のケース（7,000で買い換え購入）

	特例を利用しない場合	特例を利用した場合
所得	5,000 － 1,000 = 4,000	全額繰り延べられ、売却時の税金はゼロ （左記の4,000は、将来に繰延）

 
　

(２)　（２）のケース（3,000で買い換え購入）

	特例を利用しない場合	特例を利用した場合
収入金額	5,000	5,000 – 3,000 = 2,000 （収入5,000のうち、3,000の収入は繰延）
取得費	1,000	1,000 × （ 2,000 ÷ 5,000 ） ＝ 400 （費用1,000のうち、600の費用は繰延）
差引所得	4,000 (上記（１）と同じ)	2,000 – 400 = 1,600 （所得4,000のうち、2,400の所得は繰延）

 
　

５．　新マイホーム（買い換え資産）を将来売却した場合は？

 
　

(１)　（１）のケース（7,000で買い換え購入＋8,000円で将来売却）

	特例を利用していなかった場合	特例を利用していた場合
収入金額	8,000	8,000
取得費	7,000	1,000（旧）＋ 2,000（新）（※）＝ 3,000
差引所得	1,000	8,000 － 3,000 ＝ 5,000 （買い替え時の繰延分4,000の実現含む）

（※）新マイホーム購入時の追加資金　　7,000 － 5,000

 
　

(２)　（２）のケース（3,000で買い換え購入＋8,000円で将来売却）

	特例を利用していなかった場合	特例を利用していた場合
収入金額	8,000	8,000（繰延分3,000の実現含む）
取得費	3,000	1,000 × 3,000 / 5,000 = 600 （繰延費用600の実現）
差引所得	5,000	8,000 － 600 ＝ 7,400 （繰延分2,400の実現含む）

 
　

(３)　まとめ

買い換え特例を利用した場合は、将来売却した際に、買い換え時に繰り延べた所得に対して税金がかかりますので、課税を繰り延べているだけというのがわかります。

ただし、将来再売却時点でも、買い替え後10年超等でマイホームを買い換えるなど、「買い換え特例の要件」を満たせば、さらに繰延は可能です。

 
　

６．　取得日は引き継がれる？

• 買い換え特例を適用した場合、「旧マイホームの取得費」は買い換え資産に引き継がれますが、「取得日」は引き継がれません。
  つまり、「買い換えした日＝新たな取得日」となります。
• この影響は、買い換え後に、将来売却する場合に影響します。
  例えば、買い換え特例適用後、10年を経過しない時点で売却する場合は、居住期間10年超の軽減税率や、新たなマイホームに買い換え特例は利用できません。

 
　

７．　主な要件

旧マイホーム	住まなくなって3年目の年の12月31日までに譲渡 売った年の前年or前々年に、他の居住用財産の課税特例の適用を受けていない。 譲渡年1月1日時点で、家屋＆敷地所有期間がどちらも10年超 居住期間10年以上 売却相手が、配偶者や親族等特別な関係者ではないこと 譲渡価格が1億円を超えないこと
新マイホーム	建物の登記上面積50㎡以上。 敷地の面積500㎡以下。 売った年の前年1月から売った年翌年12月末まで（計3年間）に、買い換え資産を取得（売却翌年取得となる場合は、税務署承認が必要。 買換え資産は、親族などからの取得も特例対象） （店舗兼用住宅の場合は、居住用部分のみの床面積で判定） 売った年翌年の12月31日までに買い換え資産での居住開始 （売却翌年取得の場合は、売却の翌々年の12月31日まで）

 
　

８．　他の特例制度との併用

居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係を、まとめておきます。

居住用財産売却時の「3,000万円特別控除の特例」	併用不可
空き家売却時の3,000万特別控除	併用不可（居住の用に供していないので） （租措法36条の２みなす規定なし）
所有期間10年超軽減税率の特例	併用不可
住宅ローン控除	原則併用不可（一定の年数につき）

• 住宅ローン控除との併用は、原則併用できません（住宅ローン適用年＆その前後2年ずつ（5年間）は適用不可）。
  ここは、3000万特別控除と同様です（租措法41）。

 

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