No183.マイホーム買い換え特例の具体例
マイホーム売却の際に利益が生じた場合、税務上は、前回お伝えした「居住用財産売却時の「3000万円特別控除の特例」のほか、「買い換え特例」という制度があります。
目次
１． 買い換え特例って？
10年以上居住するマイホームを売却＆新たにマイホームを買い換えた場合、一定条件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
（租措法36の2）
２． 注意事項
- この制度は、課税が繰延されるというだけで、将来、買い換えたマイホームを売却した時点で、まとめて税金がかかります。
- 「3000万の特別控除の特例」との併用はできません。
- 旧マイホーム売却価額＞新マイホーム購入価額の場合は、一部税金がかかります。
３． 買い換え時の譲渡所得の計算
旧マイホームの売却価格と新マイホームの取得価格のどちらが大きいか？によって、繰り延べられる税金の金額が変わってきます。
(１) 旧マイホーム売却価額≦新マイホーム買い換え価額の場合
既存マイホーム売却益にかかる所得税は全額繰り延べられ、旧マイホーム売却時点では課税されません。
(２) 旧マイホーム売却価額＞新マイホーム買い換え価額の場合
この場合は、課税が一部繰り延べられます（＝一部税金がかかる）
売却時の譲渡所得（＝税金がかかる対象）は、以下の式で計算します。
①収入金額 ＝ 旧マイホーム売却価額 － 買い換え価額
②取得費（※）＝（売却した旧マイホームの取得費 ＋ 譲渡費用）×（① ÷ 売却価額 ）
③譲渡所得（税金がかかる対象）＝①－②
②取得費（※）＝（売却した旧マイホームの取得費 ＋ 譲渡費用）×（① ÷ 売却価額 ）
③譲渡所得（税金がかかる対象）＝①－②
（※）収入から差し引ける金額
４． 事例
- 簿価1,000の旧マイホームを、5,000で売却。譲渡費用はなしとする。
- （１）新マイホームを、7,000で買い換え購入した場合
- （２）新マイホームを、3,000で買い換え購入した場合
(１) （１）のケース（7,000で買い換え購入）
| 特例を利用しない場合 | 特例を利用した場合 | |
|---|---|---|
| 所得 | 5,000 － 1,000 = 4,000 | 全額繰り延べられ、売却時の税金はゼロ （左記の4,000は、将来に繰延） |
(２) （２）のケース（3,000で買い換え購入）
| 特例を利用しない場合 | 特例を利用した場合 | |
|---|---|---|
| 収入金額 | 5,000 | 5,000 – 3,000 = 2,000 （収入5,000のうち、3,000の収入は繰延） |
| 取得費 | 1,000 | 1,000 × （ 2,000 ÷ 5,000 ） ＝ 400 （費用1,000のうち、600の費用は繰延） |
| 差引所得 | 4,000 (上記（１）と同じ) |
2,000 – 400 = 1,600 （所得4,000のうち、2,400の所得は繰延） |
５． 新マイホーム（買い換え資産）を将来売却した場合は？
- 将来、買い換え資産を、「再売却」した場合をシミュレーションします。
- 上記４と同じ事例で、買い換え特例を適用した資産を将来「8,000で再売却」した場合の、再売却時の所得は？
- 再売却時に、新たなマイホームの買い換えは、ないものとする（＝再売却時の買い換え特例はないということ）
(１) （１）のケース（7,000で買い換え購入＋8,000円で将来売却）
| 特例を利用していなかった場合 | 特例を利用していた場合 | |
|---|---|---|
| 収入金額 | 8,000 | 8,000 |
| 取得費 | 7,000 | 1,000（旧）＋ 2,000（新）（※）＝ 3,000 |
| 差引所得 | 1,000 | 8,000 － 3,000 ＝ 5,000 （買い替え時の繰延分4,000の実現含む） |
（※）新マイホーム購入時の追加資金 7,000 － 5,000
(２) （２）のケース（3,000で買い換え購入＋8,000円で将来売却）
| 特例を利用していなかった場合 | 特例を利用していた場合 | |
|---|---|---|
| 収入金額 | 8,000 | 8,000（繰延分3,000の実現含む） |
| 取得費 | 3,000 | 1,000 × 3,000 / 5,000 = 600 （繰延費用600の実現） |
| 差引所得 | 5,000 | 8,000 － 600 ＝ 7,400 （繰延分2,400の実現含む） |
(３) まとめ
買い換え特例を利用した場合は、将来売却した際に、買い換え時に繰り延べた所得に対して税金がかかりますので、課税を繰り延べているだけというのがわかります。
ただし、将来再売却時点でも、買い替え後10年超等でマイホームを買い換えるなど、「買い換え特例の要件」を満たせば、さらに繰延は可能です。
６． 取得日は引き継がれる？
- 買い換え特例を適用した場合、「旧マイホームの取得費」は買い換え資産に引き継がれますが、「取得日」は引き継がれません。
つまり、「買い換えした日＝新たな取得日」となります。 - この影響は、買い換え後に、将来売却する場合に影響します。
例えば、買い換え特例適用後、10年を経過しない時点で売却する場合は、居住期間10年超の軽減税率や、新たなマイホームに買い換え特例は利用できません。
７． 主な要件
| 旧マイホーム |
|
|---|---|
| 新マイホーム |
|
８． 他の特例制度との併用
居住用財産に関連する「他の特例」との併用関係を、まとめておきます。
| 居住用財産売却時の「3,000万円特別控除の特例」 | 併用不可 |
|---|---|
| 空き家売却時の3,000万特別控除 | 併用不可（居住の用に供していないので） （租措法36条の２みなす規定なし） |
| 所有期間10年超軽減税率の特例 | 併用不可 |
| 住宅ローン控除 | 原則併用不可（一定の年数につき） |
- 住宅ローン控除との併用は、原則併用できません（住宅ローン適用年＆その前後2年ずつ（5年間）は適用不可）。
ここは、3000万特別控除と同様です（租措法41）。
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