No247　【非居住者の不動産収入】非居住者が国内不動産を譲渡・賃貸した場合の源泉所得税・確定申告・納税管理人/還付される場合は？

日本国内に1年以上住所を有しない個人の方は「非居住者」と呼ばれます。こういった非居住者が、日本国内で不動産所得や譲渡所得がある場合、税金の課税関係はどうなるでしょうか？
例えば、日本国内で勤務していたが、海外転勤等で、日本国内で居住していた不動産を売却、あるいは賃貸に出すケースなどが代表例です。
賃貸の場合は、海外転勤後に日本国内で所得が生じることになります、一方、売却の場合でも、海外転勤後に売却するケースは、同様に日本国内で所得が生じます。
今回は、こういった非居住者が日本国内で不動産賃貸収入や不動産売却収入がある場合の税務上の取扱いをまとめます。

1. 非居住者の課税対象
2. 源泉徴収義務
3. 不動産売買時の源泉徴収
4. 不動産賃貸収入の源泉徴収
5. 源泉徴収後の手続き
6. 納税管理人
7. 参照URL
8. Youtube

1. 非居住者の課税対象

非居住者については、日本国内において生じた所得（国内源泉所得）につき、納税義務があります。つまり、非居住者でも、国内不動産譲渡による譲渡所得や、賃貸による不動産所得がある場合は、納税義務があります。

2. 源泉徴収義務

また、国内不動産の譲渡による所得、および国内不動産の貸付けによる所得は、源泉徴収義務があります。詳しくはNo143をご参照下さい。
なお、源泉徴収する方は、法人はもちろん、個人であっても、非居住者等に対して土地等の譲渡対価を支払った場合は、原則として源泉徴収をする必要があります。

3. 不動産売買時の源泉徴収

（１）原則

非居住者や外国法人（以下非居住者等）から、日本国内の不動産を購入した場合、購入者は支払金額の10.21％を源泉徴収して、税務署に納付する義務があります。

（２）例外（国税庁　QA　No2879）

例外的に、以下の要件どちらも満たす場合は、源泉徴収不要となります。

● 買主が個人かつ自己orその親族の居住の用に供するための土地等（※）の購入
● 土地等の譲渡対価が1億円以下

（※）　土地等とは、土地又は土地上の権利、建物、建物付属設備、構築物をさします。親族とは配偶者、6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。

（３）具体例

● 日本国内法人が、海外在住の日本人から国内土地（居住用ではない）を購入。
● 不動産購入価額は100万円とする。

売買代金	1,000,000円
実際の手取金額	897,900円	1,000,000円 – 102,100円
源泉徴収金額	102,100円	1,000,000円×10.21％

売買金額は1,000,000円ですが、実際の手取り金額は897,900円となります。
源泉徴収金額102,100円は、海外在住の方の負担すべき税金を、購入側が預かって、代わりに税務署に納税します。

【ご参考　源泉徴収が必要な場合のフローチャート】

上記のフローチャートで「要」になった場合は源泉徴収が必要となります。

4. 不動産賃貸収入の源泉徴収

（１）原則

非居住者や外国法人（以下非居住者等）から、日本国内の不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う場合、賃借人は、支払金額の20.42％を源泉徴収して、税務署に納付する義務があります。

（２）例外

個人が土地、家屋等を自己又はその親族の居住の用に供するために借り受けた賃料は、源泉徴収不要となります。

5. 源泉徴収後の手続き

源泉徴収した後はどのような手続きが必要なのでしょうか？

（１）源泉徴収した方（国内居住者）

納付	源泉徴収した金額を税務署に納めます。「源泉所得税の納付書（非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書）」に必要事項を記入し、支払日の翌月10までに納付しなければなりません。
法定調書の作成	● 「非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書（同合計表）」 ● 「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書（同合計表）」

法定調書の税務署提出期限は、翌年1月31日となりますが、支払調書は、納税者が確定申告で利用しますので、作成次第、非居住者に交付します。

（２）源泉徴収された方（非居住者）

源泉徴収で一旦課税関係は完了しますが、源泉徴収税額は、ほとんどの場合、源泉徴収で余分に取られていることが多いため、確定申告により源泉徴収額の精算をします。
例えば、不動産売買の場合は、売買金額（販売額）に対して源泉徴収されていますので、実際に利益（所得）が生じない場合は、所得税が課税されません。税額計算の結果、還付又は不足額を納付することになります。
なお、一定の要件を満たす場合は、居住者と同様に「売却益3,000万円の特例」の適用を受けることも可能です。

6. 納税管理人

非居住者が確定申告書の提出等を行う場合、「納税管理人」を定める必要があります。

（１）納税管理人とは？

非居住者の確定申告書の提出、税務署等からの書類の受け取り、税金の納付や還付の受け取り等を行う代理人のことです。納税管理人は法人でも個人でも構いません。家族や友人の選任も可能ですが、申告にあたり税額計算が必要になりますので、税理士を選任される方が多いようです。

（２）届出

納税管理人を定めたときには、その非居住者の納税地を所轄する税務署長に「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を提出します。届出書提出後、税務署が発送する書類は、納税管理人あてに送付されます。なお、帰国し居住者になるなど、先に選任していた納税管理人を解任する場合は、納税地を所轄する税務署長に「所得税・消費税の納税管理人の解任届出書」を提出します。（地方税は市町村に届出）

（３）納税管理人の事務範囲

● 国税に関する申告、申請、請求、届出その他書類の作成ならびに提出
● 税務署長等（その所属の職員を含む。）が発する書類の受領
● 国税の納付および還付金等の受領

（４）申告書の提出先

確定申告書は「非居住者の納税地を所轄」する税務署長に対して提出します。納税管理人の住所地を所轄する税務署長に対し行うことはできません。

「非居住者の納税地を所轄」は、以下の順番で決定されます。

（１）	国内において行う事業に係る事務所等を有する場合	その事務所等の所在地
（２）	(1)以外の者で、その納税地とされていた住所又は居所にその者の親族等が引き続き、又はその者に代わって居住している場合	その納税地とされていた住所又は居所
（３）	(1)及び(2)以外の場合で、国内にある不動産の貸付け等の対価を受ける場合	貸付資産の所在地(二つ以上の場合は主たる資産の所在地)
（４）	(1)～(3)により納税地を定められていた者が、そのいずれにも該当しないこととなった場合	その該当しないこととなった時の直前において納税地であった場所
（５）	(1)～(4)以外で、その者が国に対し所得税の申告及び請求等の行為を行う場合	その者が選択した場所
（６）	(1)～(5)のいずれにも該当しない場合	麹町税務署